2025 상가 공실률 증가의 진짜 원인

 

자영업자 100만 폐업 시대, 한국 경제가 무너진다

 

출처: KBS 다큐 인사이트 - 공실시대, 상가의 몰락

 

 "상가가 텅텅 비었습니다" 코로나19 이후, 한때 붐볐던 상권들이 이제는 공실로 가득합니다.

홍대, 동대문, 부산, 울산, 심지어 젊은 도시 세종시까지…

 

✔ 왜 전국적으로 상가가 비어갈까?

✔ 자영업자들은 왜 폐업하고, 지역은 왜 소멸하는가?

 

이 글에서는 2025년 기준으로 상가 공실률 급증의 5대 원인과 자영업 생존 전략을 심층적으로 정리해 보려 합니다.

 

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✅ 상가 공실률 급증의 구조적 원인

출처: KBS 다큐 인사이트 - 공실시대, 상가의 몰락

 

 

주요 원인	설명
온라인 소비 확대	코로나 이후 온라인 쇼핑 비중 20% → 40% 이상 상승
청년 인구 유출	지방청년 수도권 이동, 부산만 해도 14만 명 감소
상가 과잉 공급	수요 예측 없는 개발 → 빈 상가 누적
고령화 및 소비 트렌드 변화	자영업 고령화 + MZ세대 매장 회피
부채 증가 및 이자 부담	자영업자 대출 1,064조 원 + 연체 18조 원 증가 (2024 기준)

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📍 지역별 공실률 심화 사례

출처: KBS 다큐 인사이트 - 공실시대, 상가의 몰락

 

🔸 홍대: 3년 이상 생존하는 자영업자 절반 이하

 → 공실률 10% 돌파, 유동인구는 있으나 소비 전환 ↓

 

🔸 동대문: 80%까지 비는 골목 존재

→ 트렌드 변화 적응 실패, 도매업 쇠퇴

 

🔸 부산: 상가공실률 15% 이상

→  청년 탈출 + 고령 생계형 자영업 증가

→ 4년간 자영업자 8만 명 감소

 

🔸 세종시: 전국 공실률 1위

→ 계획도시의 역설: 아파트 후진입, 상가 과잉

→ 낮엔 손님, 밤엔 '잠만 자는 도시'

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✅  자영업 폐업 증가가 불러오는 연쇄 위기

출처: KBS 다큐 인사이트 - 공실시대, 상가의 몰락

영향 범위	세부 내용
지역경제	자영업 폐업 → 일자리 감소 → 소비 위축 → 상권 붕괴
금융시장	상가 담보 대출 연체 증가 → 부실 채권 위험 상승
부동산시장	경매 급증, 낙찰률 하락 → 수익형 부동산 시장 냉각
청년층 이탈	취업·창업 기회 감소로 지방 청년 수도권 집중 가속

 

※ 실제 2024년 기준 상가 경매 낙찰률은 30% 미만에 그치고 있습니다.

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✅ 왜 상가는 계속 지어졌을까?

 

 ● 기대감: 임대 수익 + 시세 차익 = 자산 상승 기대

 ●  착시: 공급보다 ‘수요 검증’ 없이 개발 선행

 ●  결과: 수변 상가, 골목 상권, 단지 상가 → 공실

 

“상가는 곧 연금”이라 믿었던 시대는 끝났습니다.

 

한국부동산원

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✅  자영업 생존을 위한 대응 전략

전략	설명
유연한 임대 구조 협상	고정임대료 → 매출연동형 임대료 전환 필요
공간 재활용	팝업스토어, 임대 전환 공유공간 등 활성화
정부 및 은행 프로그램 활용	폐업지원금, 특례보증, 하나 파워온 지원금 등 활용
온라인과 병행	점포 중심 → 오프라인+온라인 하이브리드 매장 필요
데이터 기반 상권 분석	유동인구, 구매력, 소비층 분석 통한 입지 선정 재고

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✅  요약

 

📌 대한민국 상가 공실률 주요 수치 (2025년 예상)

 · 전국 평균: 10.8%

 ·  세종시: 18% 이상

 ·  울산/부산: 12~15%

 ·  상가 대출 연체액: 18조 원

 ·  자영업자 5명 중 3명: 연소득보다 높은 부채 구조

 

출처: 연간 폐업 100만 시대, 벼랑 끝에 몰린 자영업자들ㅣ KBS 다큐 인사이트 - 공실시대, 상가의 몰락 250522 방송

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마무리 한마디

상가 공실 문제는 단순히 ‘가게가 비었다’는 뜻이 아닙니다.
지역 경제, 부동산 시장, 국가 소비력까지 위협하는 거대한 구조적 변화입니다.
지금이 바로, 자영업의 구조 전환과 정책 대응이 필요한 시점입니다.

 

 

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